Instituţiile financiare şi-au înteţit în acest an activitatea de creditare a sectorului imobiliar, în ciuda faptului că investitorii din acest domeniu prezintă în continuare cel mai ridicat risc de credit.

Cele mai mari opt credite acordate anul acesta pentru noi dezvoltări şi achiziţii imobiliare depăşesc valoarea de 590 mil. euro şi sunt susţinute, cu precădere, de băncile austriece şi cele ungureşti, conform informaţiilor colectate de Capital. Băncile au redeschis porţile sectorului construcţii şi imobiliare, chiar dacă rata împrumuturile neperformante era la finalul lunii iunie de 24% din soldul de circa 25 miliarde de lei, potrivit datelor BNR.

Valoarea medie a creditelor pentru investiţii imobiliare acordate de băncile româneşti în ultimul an a variat între 7 mil. euro şi 17 mil. euro, însă creditorii preferă să acorde împrumuturi uşor mai mari, între 8 mil. euro şi 20 mil. euro, potrivit sondajului Property Lending Barometer 2015 realizat de compania de audit KPMG.

Împrumuturile care depăşesc aceste valori sunt foarte rare. Capital a identificat doar şase credite de peste 30 mil. euro acordate investitorilor din piaţa imobiliară, din care primele două ca mărime au fost susţinute de consorţii de câte trei bănci.

Pentru finanţarea proiectelor generatoare de venituri, băncile aşteaptă un raport loan-to-value (dintre valoarea creditului şi cea a garanţiilor constituite) de 65% pentru proprietăţi de birouri şi retail şi de 60% pentru parcurile industriale şi hoteluri, potrivit studiului KPMG. Pentru finanţarea unor noi proiecte imobiliare, băncile vor un raport loan-to-cost (dintre valoarea creditului şi cea a costului de construcţie) de 65% pentru birouri şi rezidenţial şi de 60% pentru retail, industrial şi hoteluri. În urmă cu un an, aceşti indicatori nu depăşeau 50%. În plus, acum se pot obţine împrumuturi cu marje ale dobânzii de sub 4% şi amortizare de peste şapte ani (până la 15 ani).

Majoritatea creditelor (77%) acordate de băncile locale în ultimele 12-18 luni au fost direcţionate către achiziţia de proprietăţi operaţionale, iar 23% către finanţarea de noi dezvoltări imobiliare.

Proiecte de anvergură

În acest an, cel mai mare credit acordat de o singură bancă pentru noi dezvoltări imobiliare a fost accesat în septembrie de Portland Trust. Acţionarii companiei fondată şi condusă de omul de afaceri britanic Robert Neale au decis să împrumute 77,1 mil. euro de la BCR pentru construcţia primelor două clădiri de birouri din cadrul proiectului Oregon Park. Decizia a venit după ce dezvoltatorul a investit în demararea construcţiei 33,7 mil. euro şi a semnat un contract cu grupul american Oracle, care va ocupa una dintre clădirile complexului.

Gradul de preînchiriere pe care creditorii îl cer înainte de acordarea împrumuturilor variază între 50% şi 65% pentru birouri, între 55% şi 75% pentru proiectele de retail şi între 70% şi 85% pentru cele industriale, potrivit studiului KPMG.

Cel mai mare credit sindicalizat acordat până acum pe piaţa imobiliară din România a fost obţinut de fondul de investiţii NEPI. Compania a încheiat cu Raiffeisen Bank un angajament de finanţare negarantată pe doi ani în valoare de până la 250 mil. euro, din care până acum a fost atrasă suma de 143,8 mil. euro.

„Banii atraşi au fost utilizaţi pentru achiziţii şi dezvoltare. În acest domeniu, dacă am lucra doar cu equity (capital propriu, n.red.) nu am fi la fel de profitabili pentru investitori. Împrumuturile bancare îmbunătăţesc randamentul acţionarilor“, spune Alex Morar, CEO-ul NEPI. 

Cel mai recent împrumut sindicalizat a fost obţinut de Sonae Sierra şi Caelum Development de la băncile OTP Bank Ungaria, Hypo Noe Gruppe Bank din Austria şi OTP Bank România. Cei doi dezvoltatori au accesat un credit la termen în valoare de până la 75 mil. euro şi un împrumut de tip „revolving“ de 8 mil. euro. Banii sunt utilizaţi pentru definitivarea construcţiei mallului Parklake din Titan, proiect care presupune o investiţie de 180 mil. euro, potrivit dezvoltatorilor.

Un alt împrumut mare a obţinut şi CTP, companie care în urma unei rafale de achiziţii realizate în acest an a devenit cel mai mare proprietar de spaţii industrial-logistice din România. Pentru a acoperi creditele intra-grup atrase în vederea realizării acestor investiţii, CTP a contractat un împrumut de 57,1 mil. euro de la BCR.

În concluzie, două treimi din băncile româneşti arată deschidere faţă de finanţarea unor noi dezvoltări imobiliare şi a achiziţiilor de proiecte generatoare de venituri, potrivit studiului KPMG, ceea ce înseamnă că valoarea împrumuturilor direcţionate către acest sector va creşte simţitor pe parcursul anului viitor.

800 mil. euro este valoarea tranzacţiilor imobiliare cu proprietăţi comerciale la care se estimează că se va ajunge până la finalul anului