Băncile şi-au recăpătat apetitul de finanţare a proiectelor imobiliare, dar împrumută cu greu peste 30 mil. euro. Pentru a susţine dezvoltări de anvergură, care depăşesc 80 mil. euro, se formează consorţii de câte trei bănci, în vederea împărţirii riscului.
Cele mai mari nouă credite acordate în ultimul an pentru noi dezvoltări şi achiziţii imobiliare depăşesc valoarea de 740 mil. euro şi sunt susţinute, cu precădere, de băncile austriece şi cele ungureşti, conform informaţiilor colectate de Capital. În ciuda unui volum mai consistent decât în anii precedenţi, trebuie menţionat că primele două credite, ca mărime, au o pondere de 63% în total şi doar AFI Europe a obţinut trei împrumuturi de circa 290 mil. euro. Majoritatea acestor credite au fost accesate în ultimele luni.
„Se observă îmbunătăţiri ale condiţiilor de finanţare pentru achiziţiile de proprietăţi imobiliare, dar nu câte ne-ar plăcea să vedem. Încă nu există suficient avânt pe creditare pentru a avea o piaţă lichidă. Îmbucurător este că, în ultima perioadă, chiar şi băncile care nu au sucursale locale, dar care sunt specializate pe imobiliare, se uită şi pun oferte de finanţare în România. O astfel de bancă vrea să intre alături de un partener, pentru că nu are echipă locală şi pentru că vrea să distribuie riscul“, spune Siviana Badea, head of capital markets în cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL România.
Instituţiile de credit au început să accepte un raport loan-to-value (dintre valoarea creditului şi cea a garanţiilor constituite) de până la 65%, indicator care în urmă cu un an nu depăşea 50%; în plus, se obţin împrumuturi cu marje ale dobânzii de sub 4% şi amortizare de peste şapte ani (până la 15 ani), potrivit consultanţilor din piaţa de creditare. Totuşi, băncile locale acordă cu greu finanţări care depăşesc 30 mil. euro, de aceea dezvoltatorii imobiliari care au nevoie de împrumuturi mai consistente apelează la creditorii străini, motivaţi şi de marjele de circa 2% practicate de aceştia. Ca măsură de precauţie, chiar şi băncile străine preferă să formeze consorţii.
Se finanţează noi dezvoltări
România a fost plasată anul trecut în topul ţărilor din regiune după volumul tranzacţiilor imobiliare, cu vânzări în valoare de 1,15 mld. euro, imediat după Polonia şi Cehia, dar acest an a avut un start mai prost. Volumul tranzacţiilor cu proprietăţi comerciale (birouri, centre comerciale, parcuri logistice) a fost de doar 190 mil. euro în primul semestru al acestui an, în scădere faţă de perioada similară a anului trecut, potrivit calculelor JLL.
Majoritatea acestor tranzacţii au fost finanţate din sursele proprii ale cumpărătorilor. În ultimii ani, s-au înregistrat puţine achiziţii susţinute de finanţări bancare. Singurul exemplu recent este creditul de 27 mil. euro acordat de BCR firmei lui Ioannis Papalekas, Globalworth, pentru achiziţia sediului Orange din cadrul complexului Green Court Bucharest.
Marile credite accesate de investitorii imobiliari în ultimul an sunt utilizate pentru refinanţarea unor proprietăţi existente sau dezvoltarea de proiecte noi. Spre exemplu, fondul sud-african de investiţii New Europe Property Investments (NEPI), cel mai mare proprietar de spaţii comerciale moderne din România, a încheiat recent un angajament sindicalizat de finanţare negarantată pe doi ani, în valoare de până la 250 mil. euro, cu Raiffeisen Bank International. Aceasta este cel mai mare credit sindicalizat acordat până acum pe piaţa imobiliară românească. Din această sumă, 143,8 mil. euro sunt disponibili pentru accesare până în decembrie 2015, în timp ce restul până la suma contractată face subiectul subscrierilor sindicalizării. Banii atraşi de NEPI vor fi utilizaţi la continuarea planului curent de dezvoltare, care include proiecte a căror construcţie mai necesită încă 426 mil. euro.
Un alt credit sindicalizat de anvergură este cel obţinut în vara anului trecut de AFI Europe. Compania cu capital israelian a reuşit să atragă o linie de credit de 220 mil. euro din partea Deutsche Pfanbriefbank, Erste Group Bank şi Raiffeisen Bank pentru refinanţarea centrului comercial AFI Palace Cotroceni din Bucureşti. Ulterior, acelaşi investitor a mai obţinut un credit de 32 mil. euro de la BCR pentru finalizarea clădirilor de birouri AFI Park 2 şi 3, la care se adaugă un împrumut de 39 mil. euro de la Bank Leumi România pentru definitivarea clădirilor AFI Park 4 şi 5, imobile care flanchează mallul din Cotroceni.
Cel mai recent împrumut sindicalizat a fost obţinut de Sonae Sierra şi Caelum Development de la băncile OTP Bank Ungaria, Hypo Noe Gruppe Bank din Austria şi OTP Bank România. Cei doi dezvoltatori urmează să acceseze un credit la termen în valoare de până la 75 mil. euro şi un împrumut de tip „revolving“ de 8 mil. euro. Banii sunt utilizaţi pentru definitivarea construcţiei mallului Parklake din Titan, proiect care presupune o investiţie de 180 mil. euro, potrivit dezvoltatorilor.
Tot un credit din străinătate a atras şi Plaza Centers pentru construcţia primului său mall din România, la Timişoara. Israelienii au obţinut din partea Băncii de Export Import a Ungariei un credit care acoperă 65% din costul de dezvoltare al Timişoara Plaza, estimat la circa 50 mil. euro.
Belgienii de la Atenor au obţinut în această primăvară un credit de 30 mil. euro de la Garanti Bank pentru refinanţarea primei clădiri construite în complexul Hermes Business Campus din Pipera şi pentru finanţarea lucrărilor la cel de-al doilea imobil.
Un credit de refinanţare în valoare de 30 mil. euro a acordat şi BCR companiei lui Papalekas pentru turnul de birouri Tower Center International din zona Piaţa Victoriei.
Bani pentru tranzacţii
Compresia randamentelor investiţionale (yield) din pieţe precum Polonia şi Cehia au determinat tot mai mulţi investitori să îşi îndrepte atenţia către România, care beneficiază acum de un nivel de interes comparabil cu perioada de dinainte de criza din 2008.
„Yield-urile au scăzut cu 50 – 75 de puncte de bază în ultimele 12 luni, dar în Bucureşti continuă să fie cu 150 – 250 puncte de bază peste nivelurile înregistrate în Praga sau Varşovia“, spune Andrei Văcaru, capital markets consultant & head of research în cadrul JLL. În Bucureşti, randamentele practicate pe sectorul de birouri sunt de 7,5%, cele pe retail sunt de 7,75%, iar pe industrial de 9,25%. Yield-ul sau randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii.
Sectorul industrial a dominat piaţa tranzacţiilor imobiliare în prima parte a anului, dar băncile nu au fost implicate decât în susţinerea achiziţiei unui portofoliu regional. Fondul american Lone Star a cumpărat de la Aviva Investors un pachet de proprietăţi format, în principal, din clădiri de birouri situate în Varşovia şi Praga, la care s-au adăuga active industriale şi de retail în Polonia, Cehia, România, Slovacia şi Ungaria. Tranzacţia a fost evaluată la 185 mil. euro şi a fost finanţată printr-un credit de 120 mil. euro acordat de un consorţiu format din Deutsche Pfandbriefbank şi UniCredit Bank Austria. La nivel local, americanii au preluat parcul logistic Phoenix Logistics Park din Chiajna, evaluat la 9 mil. euro.
Tot o tranzacţie de portofoliu, începută anul trecut, dar finalizată în februarie anul acesta, a fost realizată de P3, controlat de fondurile TPG Capital şi Ivanhoé Cambridge. Dezvoltatorul a cumpărat de la CA Immo trei centre logistice din Polonia şi România, plus 165 de hectare de teren, în principal, în cele două ţări. Proiectul Europolis Logistic Park de lângă Bucureşti a fost cel mai important activ din pachetul achiziţionat, fiind evaluat la 120 mil. euro.
„Este un lucru bun că în tranzacţiile cu portofolii regionale România nu a fost exclusă. S-au încheiat tranzacţii chiar dacă portofoliul vizat avea active şi în România, ceea ce acum cinci ani nu se întâmpla“, spune Silviana Badea. O companie care a făcut furori pe piaţa românească a fost CTP, care în decurs de câteva luni a cumpărat trei parcuri logistice în Bucureşti, Arad şi Deva, pentru care a plătit în jur de 35 mil. euro. Ultima achiziţie a fost realizată la începutul semestrului doi.
„Sunt companii care au cumpărat sau au dezvoltat proprietăţi industriale în 2007-2009, unii nespecializaţi pe acest sector, care s-au luptat să reziste într-o perioadă de criză caracterizată de un grad mare de neocupare. Când a apărut posibilitatea vânzării au ieşit cu proprietăţile pe piaţă. De cealaltă parte, au apărut investitori ca CTP şi P3, specializaţi în industrial, cu portofolii extinse în regiune, care ştiu cum se gestionează asemenea active şi care pot aduce clienţi din portofoliul lor şi în România“, explică Silviana Badea efervescenţa din sectorul industrial.
Achiziţii aşteptate
Până la finalul anului, consultanţii JLL se aşteaptă ca volumul tranzacţiilor să crească la circa 800 mil. euro, bazându-se pe faptul că un număr semnificativ de clădiri de birouri şi spaţii industriale din România se află în stadii avansate de negociere privind vânzarea.
Cel mai aşteptat eveniment din partea a doua a anului este vânzarea proprietăţilor industriale ale Immofinanz. Investitorul austriac a anunţat începerea procesului de înstrăinare a întregului său portofoliu logistic, urmând să îşi concentreze atenţia exclusiv pe birouri şi retail. Compania deţine în România trei parcuri logistice funcţionale în Ploieşti, Timişoara şi Pantelimon, evaluate la 22,6 mil. euro, şi peste 110 hectare de teren dedicat construcţiilor industriale în mai multe oraşe din ţară.
Pe segmentul de birouri, Skanska este aşteptată să vândă al doilea imobil din cadrul Green Court. Ioannis Papalekas şi-a exprimat intenţia de a prelua această clădire, a cărei valoare ar putea fi tot în jurul a 40 mil. euro ca şi prima cumpărată tot de el.
În toamnă ar trebui să se încheie şi tranzacţia prin care TPG cumpără dezvoltatorul ungar Trigranit. Chiar dacă această achiziţie nu include şi cele 382 de hectare de teren pe care ungurii le deţin în România, este aşteptată crearea unei noi companii, deţinută de milionarii Sándor Demján şi Sándor Csányi, care va prelua proprietăţile locale.
800 mil. euro este valoarea tranzacţiilor imobiliare cu proprietăţi comerciale la care se estimează că se va ajunge până la finalul anului
250 mil. euro este valoarea celui mai mare credit sindicalizat acordat până acum pe piaţa imobiliară românească
