Chiar dacă anul acesta investitorii au început să se bucure de o mai mare deschidere din partea băncilor în privinţa creditării noilor proiecte imobiliare, două nume grele care activează pe această piaţă reuşesc să se extindă agresiv fără niciun ajutor financiar extern.

În mai puţin de cinci ani de criză, companiile suedeze Skanska şi IKEA au investit peste 260 mil. euro, cu precădere în Bucureşti, şi au în construcţie proiecte imobiliare care necesită alte peste 40 mil. euro. Cele două grupuri au realizat unele dintre cele mai mari tranzacţii cu terenuri şi sunt singurele dispuse să dezvolte proiecte de anvergură exclusiv din surse financiare proprii. Clădirile de birouri sunt principalul obiectiv investiţional vizat de cele două companii şi asta datorită lichidităţii acestui sector imobiliar, care se apropie de nivelul specific pieţei germane.

„Bucureştiul este o stea în ascensiune. Această piaţă este în creştere şi randamentele investiţionale sunt foarte atractive. Au ajuns la 7,5%, în coborâre faţă de nivelul de 8% de anul trecut“, spune Adrian Karczewicz, transaction director în cadrul Skanska Commercial Development Europe.

Anul trecut, nivelul de lichiditate al pieţei bucureştene de birouri s-a situat la circa 4%, conform companiei de consultanţă imobiliară Colliers International. Acest indicator se calculează raportând valoarea cumulată a tranzacţiilor cu clădiri de birouri dintr-un an la valoarea de piaţă a întregului portofoliu de birouri din oraşul vizat (calculată în funcţie de chirie, yield-ul şi gradul de neocupare specifice fiecărei zone urbane). Astfel, anul trecut lichidiatea sectorului de birouri din Bucureşti a fost peste a celui din Budapesta (3%) sau a celui din Sofia (peste 2%), dar sub nivelul unor pieţe precum cea din Bratislava (circa 5%), Praga (peste 6%) sau Varşovia (circa 8,7%). Marile capitale din Europa Centrală şi de Est fac tranzacţii la niveluri de lichiditate comparabile cu Germania (6%), arată consultanţii Colliers.

În 2014, volumul de tranzacţii cu clădiri de birouri din Bucureşti s-a ridicat la circa 400 mil. euro, de unde rezultă că valoarea totală de piaţă a întregului portofoliu operaţional de birouri din Capitală este de circa 10 mld. euro. Brokerii se aşteaptă ca în acest an volumul tranzacţiilor cu imobile de birouri din Bucureşti să fie între 320 mil. euro şi 350 mil. euro.

„Investiţiile imobiliare din Europa Centrală şi de Est pot fi la fel de atractive ca cele din vestul continentului sau chiar mai atractive pentru investitorii globali, dar poate nu sunt atât de cunoscute. Acesta este un moment prielnic pentru a privi cu atenţie clădirile de birouri din această regiune şi oraşele în care clădirile sunt localizate, pentru a le evalua potenţialul“, menţionează Nicklas Lindberg, preşedintele Skanska Commercial Development Europe.

Imperiul IKEA

Grupul suedez, controlat de miliardarul Ingvar Kamprad, a intrat direct pe piaţa românească în 2010 când a achiziţionat cu circa 30 mil. euro magazinul IKEA, dezvoltat în franciză de omul de afaceri Gabriel Popoviciu în Băneasa, şi a cumpărat, prin intermediul diviziei sale imobiliare, terenul de 5,1 hectare al fabricii Timpuri Noi din Bucureşti, pentru care a plătit 34,6 mil. euro. Un an mai târziu, compania a cumpărat de la firma Baduc alte două hectare de teren pentru circa 13 mil. euro în zona Orhideea din Capitală. Pe lotul de la Timpuri Noi, Vastint România – firmă care gestionează activitatea imobiliară locală a Inter IKEA, a început anul acesta construcţia speculativă a primelor două clădiri de birouri, dintr-un total de trei, care urmează a fi livrate în primul trimestru din 2017. Această primă etapă presupune un cost de dezvoltare de circa 50 mil. euro, sumă care include şi valoarea terenului.

„Livrarea celei de-a treia clădiri este condiţionată de piaţă. Dacă o să fie absorbită prima fază, imediat începem şi următorul imobil. Investiţia este susţinută din fonduri proprii, drept pentru care nu suntem condiţionaţi de finanţare bancară“, a declarat Antoniu Panait, directorul general al Vastint România. Primele două imobile vor avea zece etaje şi o suprafaţă închiriabilă de 12.291 mp, respectiv 17.269 mp, iar clădirea a treia, structurată în forma literei E, va avea numai şapte nivele şi o suprafaţă de 20.061 mp. În continuarea componentei de birouri, Vastint are programată şi construcţia unor blocuri de locuinţe cu o suprafaţă de 50.000 mp, adică echivalentul a circa 700 de apartamente.

În plus, retailerul de mobilă şi decoraţiuni interioare IKEA România a cumpărat anul acesta terenul de 13,7 hectare ce a aparţinut fabricii Anticorosiv de la fondul de investiţii Broadhurst Investments. IKEA a anunţat că va deschide aici al doilea magazin din reţeaua sa locală şi că unitatea va depăşi ca mărime magazinul din Băneasa, care are 26.000 mp. Investiţia în acest magazin va ajunge la 60 mil. euro, potrivit surselor Capital, sumă care include şi preţul de 19 mil. euro plătit pe teren. Totodată, suedezii au mai anunţat că au în plan deschiderea a încă opt magazine în următorii ani. Unul dintre amplasamentele posibile ar putea fi oraşul Iaşi. În 2013, IKEA a purtat negocieri cu proprietarii Era Shopping Park din Iaşi pentru deschiderea unui magazin în cadrul parcului de retail, însă acestea au eşuat.

Totuşi, cea mai mare investiţie realizată până acum de grupul suedez în România a fost achiziţia în vara acestui an a 33.600 de hectare de pădure pe care a plătit 56 mil. euro. IKEA a realizat tranzacţia prin intermediul IRI Investment, societate care gestionează afacerile din domeniul forestier ale grupului. Pădurea, localizată în centrul şi nord-estul României, a fost cumpărată de la o firmă gestionată de universitatea americană Harvard.Expansiunea Skanska

De cealaltă parte, Skanska a intrat oficial în România abia la finalul anului 2012 odată cu achiziţia unui teren situat din actualul pol de birouri Barbu Văcărescu – Pipera. Suedezii i-au plătit lui Gabriel Popoviciu circa 17 mil. euro pe acest teren şi de atunci au construit pe el două imobile de birouri, cu câte 12 etaje, care au costat circa 81 mil. euro. Primul a devenit sediul Orange România, iar al doilea este închiriat unor corporaţii precum Carrefour România, Sanofi sau Colgate Palmolive. A treia clădire din cadrul Green Court Bucharest va fi predată chiriaşilor în iunie anul viitor şi costă în jur de 27 mil. euro.

Spre deosebire de conaţionalii lor, strategia Skanska prevede demararea procesului de vânzare imediat după ce imobilele sale au un grad de închiriere bun. Acest lucru s-a întâmplat deja cu primele clădiri din Green Court. În vara acestui an, sediul Orange a intrat în proprietatea Globalworth, companie fondată şi condusă de Ioannis Papalekas, pentru 44 mil. euro. La câteva luni distanţă, Skanska vândut şi cel de-al doilea imobil tot către Globalowrth, pentru 47 mil. euro. Suedezii au obţinut din vânzarea celor două clădiri 10 mil. euro în plus faţă de costul de dezvoltare al acestora. Ioannis Papalekas a declarat pentru Capital că este interesat de achiziţia întregului complex.

În 2014, Skanska a vândut nouă clădiri de birouri în valoare de 330 mil. euro, adică 10% din volumul de tranzacţii cu clădiri de birouri din regiunea noastră.

Compania nu se limitează doar la partea de dezvoltare imobiliară, ci vizează şi lucrările de construcţii. Antreprenorul general al proiectului Green Court este firma de construcţii a grupului Skanska. Şeful Skanska Construction România a anunţat în repetate rânduri că vrea să se implice şi în alte proiecte imobiliare în afara celor dezvoltate de grup.
Noi terenuri

Recent, Skanska a cumpărat de la omul de afaceri Ion Rădulea un teren de 2,1 hectare din fosta platformă industrială Pumac, de lângă staţia de metrou Politehnica. Tranzacţia poate fi estimată la circa 13 mil. euro. Cumpărătorul vrea să construiască pe acest teren un nou proiect de birouri.

„Ca dezvoltator trebuie mereu să analizăm riscul unui nou proiect. Trebuie să vedem câte proiecte avem în construcţie şi ce grad de închiriere au. Dacă rata de ocupare este bună, atunci riscul este redus şi putem continua cu un nou proiect speculativ. De regulă, dezvoltăm proiecte de talie medie, a căror dezvoltare este împărţită în 2-3 etape“, a declarat Marcin Łapiński, preşedintele Skanska Property România.

Această tranzacţie reconfirmă statutul de nou pol de birouri al zonei de vest, apărut ca alternativă la nordul Capitalei, care se supraaglomerează. Pe terenul pe care Vastint îl deţine la baza pasajului Basarab se pregăteşte construcţia a trei clădiri de birouri cu o suprafaţă închiriabilă de 40.000 mp.

Atât Skanska, cât şi Vastint sunt în căutare de noi terenuri pretabile pentru birouri. „Oferte sunt în permanenţă, însă preţul este cel care determină tranzacţia. Preţul a fost mereu o problemă. Primim şi oferte pe care le analizăm“, menţionează Antoniu Panait.

Chiar dacă în ultimii doi ani rata de absorbţie a spaţiilor de birouri a fost de aproximativ 300.000 mp pe an, în Bucureşti sunt în construcţie clădiri cu o suprafaţă de circa 450.000 mp, ce urmează a fi finalizate până la finalul anului 2016, conform datelor companiei de consultanţă JLL. Din 2010 şi până acum, volumul de tranzacţii cu clădiri de birouri din Bucureşti a fost de circa 784 mil. euro, cu 12% sub rulajul din Budapesta, potrivit JLL. În această perioadă au fost vândute imobile cu o suprafaţă cumulată de circa 395.000 mp.

1,6 mld. euro este valoarea proiectelor imobiliare comerciale pe care Skanska le avea în construcţie la finalul anului 2014

1,02 mld. euro este valoarea activelor aflate în administrarea diviziei imobiliare a grupului suedez IKEA la finalul anului 2014

STOC Pe piaţa bucureşteană funcţionează clădiri de birouri cu o suprafaţă de 2,23 milioane de metri pătraţi, din care circa 70% au fost construite după 2010