Impozite duble pentru locuinţe şi chiar de 20 de ori mai mari pentru spaţiile comerciale ar putea plăti persoanele fizice, din 2016, potrivit noului Cod fiscal. Cât de mult vor creşte depinde de consiliile locale.
În timp ce scăderea taxelor, cu excepția TVA de 20%, a fost amânată pentru 2017 conform acordului dintre partide, majorarea impozitelor locale, prevăzută de noul Cod fiscal, este certă.
Sistemul de impozitare a proprietăţilor imobiliare se va schimba radical, din 2016, conform noului cod. Cele mai afectate vor fi persoanele fizice care deţin clădiri nerezidenţiale, folosite în scop economic, adică spaţii comerciale sau de birouri.
Destinaţia clădirii - rezidenţială sau nerezidenţială - este principalul criteriu în funcţie de care se vor stabili taxele locale de anul viitor. În prezent, Codul fiscal nu face această distincţie şi instituie formulele de calcul (cota de impozit, valoarea impozabilă) în funcţie de statutul proprietarului: persoană fizică sau juridică.
Prin urmare, persoanele fizice care, acum, plătesc aceleaşi impozite, indiferent de scopul în care este utilizat imobilul, vor datora mai mult, din 2016. Pentru spaţiile comerciale sau de birouri, vor plăti exact ca firmele. Taxa va fi cel puţin dublă şi va putea ajunge chiar de 20 de ori mai mare.
Nivelul va depinde de decizia consiliilor locale care vor putea alege o cotă din intervalul 0,2%-1,3%.
„Cât de mult vor creşte impozitele depinde, în primul rând, de cota pe care o va alege consiliul local pe raza căruia se află clădirea, iar, în al doilea rând, de valoarea impozabilă care, din 2016, va fi valoarea de piaţă asupra căreia se va aplica cota de impozit“, spune Eugenia Ion, tax manager Contexpert.
Având în vedere că, în cazul persoanelor fizice cota este acum de 0,1%, rezultă că taxa va fi cel puţin de două ori mai mare din 2016. „Pentru a înţelege mai clar amploarea modificărilor, luăm următorul exemplu: o persoană fizică deţine o clădire de 100 mp în Bucureşti, în zona A, pe care o închiriază unei firme. În prezent, cota de impozitare este de 0,1%, valoarea impozabilă pe mp este de 935 lei, iar coeficientul de ajustare este 2,6. Rezultă un impozit anual de 243 lei. În 2016, presupunând că decizia consiliului local va fi să aleagă cota maximă, aceasta va fi 1,3%, iar dacă valoarea impozabilă pe mp va fi 4.500 lei, conform unui raport de evaluare, rezultă un impozit de 5.850 lei“, explică Eugenia Ion.
În cazul în care nu există un raport de evaluare, cota de impozit va fi 2%. „În lipsa unor documente care să ateste valoarea apartamentului utilizat pentru exemplul nostru de calcul, impozitul datorat pe clădirile nerezidențiale ar fi stabilit la 5.200 lei, cota de 2% fiind de 10 ori mai mare decât cota maximă aplicabilă în cazul clădirilor rezidențiale“, spune Alexandru Mănucu, tax senior consultant al Țuca Zbârcea & Asociații Tax.
Ecou pe piaţa imobiliară
Majorarea impozitelor nu va rămâne fără impact pe piaţa imobiliară. „Noul sistem de calcul va avea ca efect creşterea preţului chiriilor în cazul contractelor încheiate cu proprietari persoane fizice pentru clădiri nerezidenţiale. Din acest motiv, contractele vor fi renegociate pentru a include în preţ impozitele majorate. În schimb, în cazul contractelor care prevăd că toate cheltuielile, inclusiv impozitele, sunt suportate de chiriaşi, creşterea preţului chiriilor nu va mai impune, probabil, o renegociere“, arată Eugenia Ion.
Alinierea cotelor de impozit în funcţie de destinaţia clădirii va reaşeza piaţa imobiliară unde, până acum, persoanele fizice aveau avantajul impozitelor mai mici. Din 2016, proprietarii persoane fizice de clădiri nerezidenţiale vor avea acelaşi tratament ca firmele. Până acum, tendinţa, în special în marile oraşe, a fost ca administraţiile locale să aleagă limita maximă a cotei de impozit, prevăzută de Codul fiscal. Prin urmare este de aşteptat ca majorarea, pentru persoanele fizice, să fie semnificativă.
În schimb, firmele ar putea plăti mai puţin. „De vreme ce cotele vor fi cuprinse între 0,2% şi 1,3% pentru cladirile nerezidenţiale faţă de 0,25% şi 1,5%, în prezent, înseamnă că, de exemplu, pentru o clădire cu o valoare impozabilă de 10 milioane euro, impozitul poate fi cu până la 20 mii euro mai mic, anual“, precizează Eugenia Ion.
Totodată, noul Cod fiscal schimbă impozitarea şi în cazul clădirilor rezidenţiale.
Dacă acum, consiliile locale aplică o cotă de 0,1%, de anul viitor vor avea de ales între 0,08% şi 0,2%. Prin urmare, există posibilitatea dublării sumelor actuale. Luând în considerare că, în 2016, vor avea loc alegeri locale, este puţin probabil ca viitorii candidaţi să decidă taxe mai mari. Însă discuţia rămâne deschisă pentru anii următori.
Cât ar putea creşte taxele pe apartamente?
„Pentru o cât mai bună exemplificare, se va lua drept referință un apartament de trei camere cu suprafața de 100 mp, situat în centrul capitalei.Conform formulei în vigoare, impozitul anual pentru apartamentul în cauză este de 243 lei. Pentru anul 2016, impozitul pentru același apartament, utilizat strict în scop rezidențial, urmează să se calculeze după aceeași formulă de calcul. În schimb, parametrii de calcul ar urma să sufere anumite ajustări. Astfel, cota de impozitare va fi stabilită între 0,08% și 0,2%, valoarea impozabilă pentru acest tip de clădire ar urca la 1.000 lei/mp, în timp ce coeficientul de corecție corespunzător amplasamentului nu urmează să înregistreze modificări. Astfel, pentru același apartament utilizat în scopuri rezidențiale, proprietarul persoană fizică ar datora 520 lei, în cazul în care Consiliul General al Municipiului București stabilește cota de impozitare la maximul posibil“, explică Alexandru Mănucu.
Pe de altă parte, noul Cod fiscal elimină taxele majorate pentru deţinerea mai multor proprietăţi, precum şi cele pentru proprietăţile care au suprafeţe mai mari de 150 mp.
În prezent, persoanele fizice care au în proprietate două sau mai multe clădiri datorează un impozit majorat: cu 65% pentru prima clădire în afara celei de la adresa de domiciliu, cu 150% pentru a doua clădire şi cu 300% pentru a treia şi următoarele.
„În schimb, au fost păstrate metodele prin care impozitul anual poate fi ajustat în avantajul contribuabilului (reducerea coeficientului de corecție pentru apartamente amplasate în blocuri cu mai mult de trei niveluri și opt apartamente, precum și scăderea valorii impozabile în cazul clădirilor mai vechi de 30 de ani). Suplimentar, cota de reducere a valorii impozabile pentru clădirile mai vechi de 50 de ani a fost ridicată de la 20% la 30%, în timp ce pentru clădirile mai vechi de 100 de ani această cotă a fost stabilită la 50%“, precizează Alexandru Mănucu.
Noul Cod Fiscal va fi dezbătut, în această săptămână, în Parlament, potrivit anunţului făcut de partide.
Votul a fost, iniţial, stabilit pentru 24-26 august, însă a fost amânat, oficial, pentru a fi reanalizată relaxarea fiscală._
Cum vor fi impozitate clădirile firmelor?
În prezent, cota de impozit este cuprinsă între 0,25% şi 1,50%, indiferent de destinaţia clădirii.
Clădiri rezidenţiale
Impozitul se va calcula, din 2016, prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% - 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii.
Clădiri nerezidenţiale
Impozitul se va calcula, din 2016, prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2% - 1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile.
Clădiri cu destinaţie mixtă
Impozitul se va determina prin însumarea impozitului calculat pe ntru suprafaţa folosită în scop rezidenţial cu cel pentru suprafaţa folosită în scop nerezidenţial.
Valoarea impozabilă a clădirilor deţinute de persoane juridice va fi valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se va datora impozitul şi poate fi:
-ultima valoare impozabilă înregistrată în evidenţele organului fiscal
-valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat
-valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în cursul anului fiscal anterior
-valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în cursul anului fiscal anterior
-valoarea înscrisă în contabilitatea proprietarului clădirii și comunicată concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosinţă, după caz.
Valoarea impozabilă se va actualiza o dată la 3 ani pe baza unui raport de evaluare. În caz contrar, cota impozitului va fi 5%. În prezent, dacă evaluarea nu este efectuată timp de 3 ani, cota de impozit este între 10% si 20%, iar pentru clădirile nereevaluate în ultimii 5 ani cota este între 30% şi 40%.
Ce cote de impozit aplică marile oraşe pentru firme?
În prezent, potrivit hotărârilor consiliilor locale, marile oraşe au cote de impozit apropiate de limita maximă prevăzută de Codul fiscal în cazul persoanelor juridice care au făcut reevaluarea clădirii în ultimii trei ani anteriori anului fiscal de referinţă. Conform Codului fiscal, consiliile pot alege o cotă din intervalul 0,25% -1,50%.
Bucureşti:1,5%.
Constanţa: 1,5%
Braşov :1,5%
Cluj: 1%
Timişoara: 0,9%
Craiova: 1,5%
Iaşi: 0,95%
Cum vor fi impozitate clădirile persoanelor fizice?
-Impozitul va fi calculat în funcţie de destinaţia clădirii. În prezent, impozitul pe clădiri, în cazul persoanelor fizice, se calculează prin aplicarea cotei de impozitare de 0,1% la valoarea impozabilă a clădirii indiferent de destinaţia acesteia.
Clădiri rezidenţiale şi clădirile - anexă:
Impozitul se va calcula, din 2016, prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% - 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii. Cota va fi stabilită prin hotărâre a consiliului local.
Valoarea impozabilă a clădirii se va determina prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia, exprimată în metri pătraţi, cu valoarea impozabilă corespunzătoare, exprimată în lei/mp din tabelul prevăzut de Codul fiscal. De exemplu, valoarea impozabilă pentru o clădire cu cadre din beton armat sau cu pereţi exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic şi/sau chimic care are instalaţii de apă, canalizare, electrice şi încălzire va fi de 1.000 lei/mp (pentru alte tipuri de clădiri scade până la 75lei/mp). În prezent, cea mai ridicată valoare impozabilă este de 935 lei/mp, iar cea mai mică 63 lei/mp.
Valoarea impozabilă se va ajusta în funcţie de rangul localităţii şi zona în care este amplasată clădirea, prin înmulţirea cu un coeficient de corecţie. De exemplu, pentru o clădire amplasată într-o localitate de rang 0, în zona A, coeficientul va fi de 2,6 (şi va scădea, în funcţie de rang şi zonă, până la 0,9).
Coeficientul de corecţie se reduce cu 0,10 pentru apartamentele din blocuri cu mai mult de 3 niveluri şi 8 apartamente.
Totodată, valoarea impozabilă a clădirii se reduce în funcţie de anul terminării (cu 50% dacă are o vechime de peste 100 de ani şi scade până la 10% dacă are o vechime între 30 de ani şi 50 de ani inclusiv.)
Clădiri nerezidenţiale:
Impozitul se va calcula, din 2016, prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2 - 1,3% (în funcţie de decizia consiliului local) asupra valorii:
-rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă
-lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă
-clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani.
Dacă valoarea clădirii nu poate fi calculată asupra uneia dintre aceste trei valori, cota de impozit va fi de 2% şi se va aplica asupra valorii impozabile calculate ca pentru clădiri rezidenţiale.
Clădiri cu destinaţie mixtă:
Impozitul se va calcula prin însumarea impozitului pentru suprafaţa folosită în scop rezidenţial cu cel pentru suprafaţa în scop nerezidenţial.
Dacă cele două tipuri de suprafeţe nu pot fi evidenţiate distinct, impozitul se va datora ca pentru clădiri:
-rezidenţiale, dacă este înregistrat un domiciliu fiscal şi nu se desfăşoară nicio activitate economică
-nerezidenţiale dacă este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfăşoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilităţile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşsoară activitatea economică.
