Centrele comerciale AFI Palace Cotroceni, Promenada Mall Bucureşti şi Shopping City Sibiu sunt cele mai râvnite proiecte din categoriile pe care le reprezintă, respectiv malluri mari, malluri medii şi parcuri de retail, potrivit unui chestionar realizat de Capital în rândul companiilor care intermediază închirierea spaţiilor.
Mallul din Cotroceni întruneşte cele mai multe criterii de pe lista chiriaşilor aflaţi în căutare de spaţii comerciale în centre de dimensiuni mari; după doi ani de funcţionare, Promenada Mall din Bucureşti este preferatul brokerilor imobiliari în categoria mallurilor medii, iar Shopping City Sibiu este liderul secţiunii parcuri de retail, arată rezultatele sondajului.
Revista Capital a chestionat cele mai importante companii de consultanţă imobiliară cu activitate în sectorul de retail pentru a stabili care sunt cele mai bune centre comerciale din România. Prin intermediul unui sondaj, 41 de proiecte împărţite în trei categorii - malluri mari (peste 50.000 mp), malluri medii (peste 30.000 mp) şi parcuri de retail - au fost punctate cu note de la 1 la 5 în funcţie de zece criterii, şi anume specificaţiile tehnice, accesibilitatea, eficienţa spaţiilor, eficienţa în operare, arhitectură/design, calitatea serviciilor de administrare, facilităţile existente în clădire, raportul calitate/preţ, mixul de chiriaşi şi rata bună de parcare.
Mega Mall şi Coresi Shopping Resort din Braşov, două malluri inaugurate anul acesta, au intrat direct în top pe poziţia a şasea în categoria malluri mari, respectiv pe locul trei în secţiunea malluri medii, surclasând proiecte cu vechime în piaţă. Extinderea şi modernizarea Shopping City Deva, finalizată în luna septembrie a acestui an, i-au adus poziţia a doua în categoria parcurilor de retail.
Totuşi, sunt şi cazuri de centre comerciale de generaţia a doua, construite în perioada 2005-2008, care continuă să fie apreciate de consumatori. Chiar şi mallurile de prima generaţie, deschise între 2000 şi 2005, încă se mai bucură de încrederea clienţilor şi a retailerilor. Spre exemplu, Bucureşti Mall, primul centru comercial modern din România, inaugurat în 1999, ocupă locul şapte în topul Capital, la secţiunea malluri medii, în faţa AFI Palace Ploieşti, care a fost deschis în urmă cu doi ani. „Nu trebuie să pornim de la premisa că bătălia este deja pierdută pentru centrele vechi atunci când apar unele noi. Mereu va exista o predilecţie pentru noutăţile din piaţă“, spune Laura Dumea-Bencze, Head of Research în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CBRE România.
Totuşi, ea admite că sunt centre comerciale care au nevoie de o renovare la nivel estetic, de o rearanjare a zonelor de circulaţie şi de o îmbunătăţire a zonei de restaurante. Altele au nevoie de schimbări care ţin doar de gestionarea traficului, care trebuie să adauge nişte magazine puternice în puncte-cheie ale proiectului.
Surprizele topului
Topul Capital cuprinde şi o categorie de centre comerciale lansate în timpul crizei, care nu au apucat să îşi creeze o bază de clienţi şi care, în opinia brokerilor imobiliari, abia de acum înainte pot intra pe creştere, beneficiind de îmbunătăţirea puterii de cumpărare a populaţiei.
Interesant este că trei centre comerciale aflate în insolvenţă, respectiv Electroputere Parc, European Retail Park Focşani şi Hello Shopping Park Bacău, au reuşit să adune mai multe puncte din partea brokerilor, în cadrul sondajului Capital, decât centre comerciale care nu se confruntă cu astfel de dificultăţi financiare.
„Centrele comerciale aflate în insolvenţă care au intrat în top beneficiază de lipsa concurenţei sau de competiţia limitată din zonele în care sunt amplasate. Pe de altă parte, nu ştiu cât reflectă insolvenţa performanţele comerciale ale acestor centre. În anumite cazuri a fost depăşită perioada critică“, este de părere Laura Dumea-Bencze.
Bucureştiul saturat
Patru centre comerciale din Bucureşti nu au intrat în top 10 malluri medii, fiind depăşite de proiecte din oraşe mai mici din ţară. Este vorba despre Iris Titan, Plaza România, Vitantis şi Grand Arena.
O analiză realizată de CBRE România pe retailerii intraţi pe piaţa locală în perioada 2013-2015 arată că doar 60-65% din nou intraţii pe piaţă preferă Bucureştiul ca primă destinaţie. „Unul din trei retaileri noi preferă să intre pentru prima dată într-un centru comercial regional, un raport mult mai bun faţă de cel înregistrat în ţări similare din regiune“, menţionează reprezentantul CBRE.
Analiza mai relevă faptul că circa 80-90% dintre aceştia preferă centrele comerciale în detrimentul spaţiilor stradale sau a galeriilor comerciale de dimensiuni mici, iar majoritatea optează pentru operarea în franciză.
Chiar dacă Bucureştiul devine un oraş aglomerat de centre comerciale, cu o densitate de spaţii la mia de locuitori de peste trei ori media naţională, tot aduce cei mai mulţi bani proprietarilor. Peste 44% din cei 402 mil. euro generaţi anul trecut din închirierea celor 59 de malluri din România au ajuns la proprietarii centrelor comerciale din Capitală.
Lozul câştigător
Mallurile mari care operează cel mai eficient, în opinia consultanţilor chestionaţi de Capital, sunt Băneasa Shopping City, AFI Palace Cotroceni şi Sun Plaza. Ierarhia reflectă performanţele financiare din 2014 ale acestor centre. Mallul din Băneasa a raportat anul trecut afaceri de 44,7 mil. euro, cel din Cotroceni 31,8 mil. euro, iar cel de la Piaţa Sudului 16,1 mil. euro, potrivit datelor publicate de Ministerul Finanţelor Publice. Cele trei centre s-au regăsit în top cinci proiecte de retail cu cele mai mari venituri pe 2014.
Surprinzător este faptul că brokerii au plasat Coresi Braşov în topul celor mai eficiente malluri de talie medie, deşi funcţionează doar de câteva luni. Acesta este urmat în clasament de Iulius Mall Cluj şi City Park Constanţa, ambele cu performanţe financiare considerabile în 2014, când au raporat afaceri de 16,4 mil. euro, respectiv 10,5 mil. euro.
Specialiştii consideră că parcurile de retail din Sibiu, Deva şi Suceava operează cel mai eficient din categoria lor. Cele trei proiecte au raporat anul trecut venituri din închirere de 7,2 mil. euro, 5,9 mil. euro, respectiv 4,4 mil. euro.
Performanţele acestor proiecte sunt determinate de accentul pus pe zonele de agrement. Un studiu realizat de CBRE arată că doi din trei consumatori care merg la restaurant într-un centru comercial fac şi alte cumpărături decât îşi stabiliseră iniţial. „În România, cinematograful este un punct care determină succesul sau insuccesul unui centru comercial. Alături de cinema vine şi zona de restaurante, iar împreună duc la o creştere a timpului petrecut în centrul comercial“, spune Laura Dumea-Bencze.
Pe gustul chiriaşilor
Rezultatele sondajului Capital mai arată că mallurile cu cea mai frumoasă arhitectură sunt Palas Iaşi, AFI Palace Cotroceni şi Promenada Mall Bucureşti, adunând cele mai multe puncte la acest criteriu.
Dacă designul poate ajuta la atragerea mai multor clienţi, acesta nu este un criteriu definitoriu pentru chiriaşii spaţiilor din malluri. Retailerii internaţionali au o listă clară de specificaţii pe care un spaţiu trebuie să le îndeplinească pentru a-l închiria. „Este greu să convingi un chiriaş care are nevoie de 2.000 mp să ocupe un spaţiu doar la un etaj superior. Dacă un chiriaş mare vrea să fie cât mai aproape de căile de acces, pentru unul mai mic e important să fie pe artera principală de circulaţie“, explică reprezentantul CBRE.
Un criteriu care cântăreşte mai mult în decizia chiriaşilor este raportul calitate/preţ. Din perspectiva brokerilor care intermediază închirierea acestor spaţii, fruntaşii la acest capitol sunt Palas Iaşi, Polus Center şi Sun Plaza, la categoria malluri mari; Coresi, Iulius Mall Cluj şi Gold Plaza Baia Mare, din rândul mallurilor medii; şi parcurile de retail din Sibiu, Brăila şi Târgu Mureş.
Predilecţia pentru mallurile din afara Bucureştiului este justificată de chiriile mari practicate aici. Închirierea unui spaţiu într-un mall din Capitală costă lunar între 60 şi 70 euro/mp, într-un oraş dominant din ţară chiriile sunt de 30-35 euro/mp/lună, într-unul secundar acestea ajung la 20-25 euro/mp/lună, iar în localităţile terţiare este de 12-18 euro/mp/lună, potrivit datelor DTZ Echinox.
Culmea dezvoltării
Zona de nord-est a României dispune de cea mai mare suprafaţă de retail modern din ţară, excluzând Bucureştiul, cu toate că puterea de cumpărare din această regiune este cea mai mică, potrivit unui studiu realizat de DTZ Echinox pe 28 de oraşe.
În regiunea Moldovei au fost identificate spaţii de retail modern în suprafaţă totală de 423.000 mp, în contextul în care populaţia din această regiune are o putere de cumpărare cu circa 10% sub media ţării, conform calculelor DTZ Echinox. Această zonă este singura care are proiecte de retail în fiecare reşedinţă de judeţ. Şi aparent, singurul argument al investitorilor imobiliari care au construit aici este faptul că în acestă regiune numărul total al locuitorilor este cel mai ridicat.
Pe de altă parte, Slatina şi Târgovişte sunt oraşele reşedinţă de judeţ cu cea mai mare putere de cumpărare care nu sunt deservite de un centru comercial modern.
Cluj-Napoca, Timişoara şi Sibiu sunt oraşele în care populaţia are cea mai mare putere de cumpărare din România, aproximativ 30% peste media naţională. De altfel, în jumătate din cele 28 de oraşe analizate, locuitorii au o putere de cumpărare peste media României.
Cu excepţia Moldovei, toate celelalte şase regiuni de dezvoltare analizate au cel puţin o reşedinţă de judeţ neacoperită de malluri (S-E: Tulcea; S-V: Slatina; V: Reşiţa). Regiunea Centrală şi cea de N-V au câte două capitale de judeţ fără retail modern (Miercurea Ciuc şi Sfântu Gheorghe, respectiv Bistriţa şi Zalău).
Zona cu cele mai multe municipii de judeţ fără spaţii de retail modern este Sudul, unde Târgovişte, Slobozia, Călăraşi, Giurgiu şi Alexandria sunt neacoperite.
În ceea ce priveşte densitatea spaţiilor moderne de retail la mia de locuitori, regiunea de S-E înregistrează cea mai ridicată valoare - 146 mp, în timp ce regiunea de S-V înregistrează cea mai scăzuta valoare - 59 mp.
Extinderea continuă
Încurajaţi de creşterea economică, revenirea pieţei de creditare şi creşterea consumului, retailerii şi-au reluat extinderea în România. Circa 30 de branduri noi au intrat în România din 2014 şi până acum, potrivit JLL. Valul de chiriaşi atrage după sine şi proiecte noi.
Astfel, dezvoltatorii au pregătit pentru anul viitor deschiderea a încă cinci malluri de dimensiuni medii şi mari. Două în Bucureşti şi câte unul în Timişoara, Piatra Neamţ şi Satu Mare. Acestea vor aduce pe piaţă o suprafaţă totală de peste 237.000 mp, care va suplimenta stocul curent cu circa 10%. Construcţia celor cinci proiecte necesită investiţii de peste 380 milioane euro, conform calculelor JLL.
„Este de aşteptat ca România să înregistreze o creştere anuală a consumului de 4%-5% în următorii doi ani şi, în plus, proiectele care urmează să fie livrate anul viitor sunt localizate în oraşe unde indicatorii economici susţin astfel de investiţii. Din acest motiv nu vedem o influenţă semnificativă asupra chiriilor sau a pieţei, în general“, a declarat Adelina Opriţa, consultant al diviziei de retail din cadrul JLL.
Cu fiecare nou centru comercial, concurenţa se înăspreşte şi scade performanţa financiară a întregii pieţe. Rămâne de văzut în ce măsură creşterea anunţată a consumului va fi suficientă pentru a menţine în viaţă toate aceste proiecte, care continuă să apară în zone deja testate.
402 milioane de euro au încasat anul trecut proprietarii celor 59 de centre comerciale din ţară, bani care sunt direcţionaţi, cu precădere, către plata datoriilor
380 milioane de euro costă construcţia celor cinci malluri care vor fi deschise publicului anul viitor, potrivit calculelor JLL
PARCARE Colosseum din Chitila este parcul de retail cu cea mai bună rată de parcare din ţară, în opinia brokerilor chestionaţi de Capital
