Cele cinci tranzacţii de vânzare încheiate anul trecut pe sectorul industrial al pieţei imobiliare au stârnit un val de optimism printre investitori, care au început să anunţe proiecte noi. Construcţiile sunt, însă, condiţionate de atragerea unor chiriaşi.
Volumul tranzacţiilor cu spaţii industriale şi logistice a depăşit anul trecut 177 mil. euro, marcând cel mai bun an din 2008 încoace. Cererea de astfel de spaţii a atins şi ea un nivel record, cu 313.000 mp închiriaţi în 2014, potrivit companiei de consultanţă imobiliară JLL. În afara Bucureştiului, cererea a fost derivată în principal din industria auto şi a vizat spaţii în Arad şi Timişoara. Cu toate acestea, investitorii mai conservatori observă faptul că vânzările retailerilor şi tendinţa producătorilor industriali de a lucra doar la comandă nu sugerează o relansare a sectorului.
„Puterea de cumpărare nu a crescut foarte mult, iar vânzările retailerilor nu sunt cele mai fericite. Până nu vedem o creştere a volumelor de vânzări, nu o să asistăm la o creştere dramatică a volumului de spaţii de depozitare noi. Stocuri de subansamble industriale nu prea mai există. Nimeni nu mai produce pe stoc, ci numai pe comandă, iar depozitarea logistică pentru activităţi de producţie industrială la rândul ei nu este foarte solicitată“, susţine Laurenţiu-Cătălin Hanu, country manager CTP Invest, companie care aşteaptă de şapte ani să înceapă dezvoltarea unor proiecte logistice în România.
În ciuda acestor realităţi, unii investitori se pregătesc să dezvolte noi proiecte în întâmpinarea unei cereri care se preconizează că va creşte în special pe zona companiilor logistice şi a comerţului on-line. Brokerii Colliers International se aşteaptă ca noi proiecte, care totalizează o suprafaţă de peste 100.000 mp, să fie livrate în următorii doi ani în oraşe precum Bucureşti, Timişoara, Arad şi Braşov.
Noul val
În ultimele luni, toţi ochii investitorilor interesaţi de sectorul industrial au fost aţintiţi asupra tranzacţiei prin care P3 a cumpărat cu 120 mil. euro proiectul Europolis Logistic Park de lângă Bucureşti. Achiziţia a reprezentat intrarea pe piaţa locală a două dintre cele mai mari fonduri de private equity din lume: TPG Capital şi Ivanhoé Cambridge. Dezvoltatorul a şi anunţat că se află la finalul procesului de autorizare pentru construcţia a încă două hale de 75.000 mp, în care va investi circa 35 mil. euro. Acestea vor completa cele opt depozite ocupate în proporţie de 97% de companii precum Carrefour, emag şi Tibbett Logistics. Parcul mai dispune de 40 de hectare de teren pe care pot fi ridicate depozite cu o suprafaţă totală de 150.000 mp.
Compania Globalworth, din care omul de afaceri Ioannis Papalekas deţine 42,1%, a cumpărat în a doua parte a anului trecut proiectul logistic Timişoara Airport Park, în care Valeo ocupa un depozit cu o suprafaţă de 27.474 mp. Investitorul a început construcţia unor depozite adiţionale, în suprafaţă de 54.500 mp, care au fost pre-contractate de Continental şi Elster şi care le vor fi livrate până la sfârşitul acestui semestru. Cei trei chiriaşi au posibilitatea de a-şi extinde suprafeţele ocupate, până la maxim 124.000 mp. În prezent, Papalekas încasează anual din chirii 4,9 mil. euro.
Martin Slabbert, CEO-ul şi unul dintre acţionarii fondului sud-african de investiţii New Europe Property Investments (NEPI), a anunţat recent că pregăteşte lansarea unei noi companii de investiţii şi dezvoltare imobiliară specializată pe sectorul industrial şi logistic din regiunea Europei Centrale şi de Est. Noua companie are deja alocate fonduri de circa 100 mil. euro şi este pregătită să facă tranzacţii chiar înainte de lansarea oficială, programată pentru mijlocul acestui an. Potrivit lui Slabbert, NEPI şi Resilient ar putea fi acţionarii noii societăţi.
Dezvoltatorul de parcuri industriale Helios Phoenix a obţinut în septembrie anul trecut 21,3 mil. euro de la Alpha Bank Londra pentru refinanţarea parcurilor Olympian din Timişoara şi Braşov. Compania a dezvoltat cele două proiecte în parteneriat cu GE Capital Real Estate, divizia imobiliară a gigantului american General Electric. După retragerea americanilor de pe pieţele est europene, Helios Phoenix a preluat participaţia de 80% deţinută de aceştia în cele două obiective investiţionale. Acum, proprietarul lor vrea să le extindă cu circa 25.000 mp, în condiţiile în care acestea sunt ocupate integral. Parcul din Timişoara va fi mărit cu 20.000 mp, spaţiu contractat deja de firma americană TT Electronics, iar cel din Braşov cu 5.000 mp. Helios Phoenix mai are programată pentru acest an construcţia unui parc logistic de 10.000 mp în Cluj şi mai deţine terenuri în Chiajna şi Agigea. Dezvoltatorul a vândut anul trecut Innovations Park de lângă Bucureşti pentru 12,6 mil. euro.
Tot anul trecut, dezvoltatorul spaniol Graells & Llonch a început construcţia speculativă a zece depozite de câte 1.000 mp fiecare în zona localităţii Turda. Investiţia s-a ridicat la 24,6 mil. euro, inclusiv costul terenului de 22 hectare pe care îl deţine fondul Europa Capital. Spaţiile dedicate IMM-urilor sunt ridicate cu scopul de a creşte potenţialul zonei, însă intenţia investitorului este de a vinde teren către companii care vor să îşi construiască propriile facilităţi de producţie.
Şi conservatorii se mişcă
Reprezentantul local al companiei cehe CTP Invest, care deţine 120 hectare de teren în localităţi precum Mădăraş, Borş, Piteşti şi Cluj, spune că există posibilitatea ca în acest an să înceapă un prim proiect în România. Dezvoltatorul construieşte doar la comandă, motiv pentru care orice investiţie depinde de clienţii pe care reuşeşte să îi atragă. Companiile care pregătesc proiecte noi pe acest sector aşteaptă o scădere a gradului de neocupare, care încă se situează la 12%. „Ratele de neocupare au mai scăzut pentru că suntem la finalul unui ciclu de cel puţin cinci ani în care nu au existat livrări noi în piaţă. Cu 2-3 tranzacţii, însă, nu poţi spune că avem o piaţă. Avem nevoie de mai mulţi jucători. Vedem ştiri încurajatoare, dar vedem şi ştiri neplăcute. Războiul e aproape de noi, iar un investitor ia în calcul toate aceste aspecte, dacă face un demers serios şi dacă se pune problema să aducă bani mulţi aici“, consideră Laurenţiu-Cătălin Hanu.
Printre tranzacţii de vânzare de spaţii logistice consemnate anul trecut, două au fost semnate de producători interesaţi să se dezvolte în România. Producătorul de mobilier PGS Sofa & Co a cumpărat cu 4,8 mil. euro halele de 26.400 mp ale firmei Hanil Electronics, fost furnizor de echipamente şi componente electronice al grupului Samsung, intrat în faliment în 2012. Francezii vor să mute în localitatea Biharia operaţiunile de producţie pe care le au în Oradea şi vizează şi extinderea acestora.
Producătorul german de componente auto Kromberg & Schubert a cumpărat anul trecut hala de producţie de 27.000 mp din Chişineu Criş, judeţul Arad, pentru care a plătit chirie timp de zece ani. În aceeaşi tranzacţie, ei au preluat şi un teren adiacent unde au construit o nouă hală de 10.000 mp pentru extinderea capacităţii de producţie.
Americanii de la Lear Corporation au deschis anul trecut o nouă fabrică de scaune de automobile pe o suprafaţă de 12.000 mp în Solo Industrial Park Leţcani de lângă Iaşi. Aceasta este a patra unitate deschisă de Lear în România, după cele din Piteşti şi Câmpulung, unde face sisteme electrice pentru autovehicule.
Pe harta europeană
Pe măsură ce hub-urile logistice europene se extind spre est şi centrele locale ce produc tehnologie de înaltă performanţă continuă să se dezvolte, brokerii Colliers se aşteaptă ca România să aibă un rol tot mai activ în lanţurile de distribuţie paneuropene.
„Creşterea consumului privat va stimula distribuţia şi cererea de spaţii noi din partea furnizorilor de servicii logistice, în timp ce producţia (în special de automobile) va continua să se concentreze pe spaţii la comandă în zone care oferă condiţii competitive (salarii, subvenţii etc.)“, previzionează Colliers.
