Chiar dacă preţul apartamentelor şi nivelul salariilor românilor au rămas constante pe parcursul ultimului an, diminuarea cu 15%-20% a costului creditelor ipotecare în lei a condus la îmbunătăţirea gradului de accesibilitate a locuinţelor din România.
Gradul de îndatorare rezultat din accesarea unui credit „Prima Casă“ pe 30 de ani, pentru achiziţia unui apartament cu două camere (50 mp), a scăzut cu circa 14%-15% în toate oraşele reşedinţă de judeţ din ţară pe parcursul ultimului an. Astăzi, o familie cu venituri medii din Bucureşti, interesată să cumpere o astfel de locuinţă, trebuie să accepte un grad de îndatorare de 24,3%, în timp ce în urmă cu un an acest indicator era de 27,2%.
„În acest moment, pe piaţa bancară din România se lucrează cu cel mai scăzut cost de accesare, obţinere şi derulare a unui credit ipotecar din ultimii 25 de ani. Atât dobânzile în sine au scăzut, de la nivele cu două cifre cândva, până la 7-8% în anii trecuţi, cât şi comisioanele, plus alte costuri ataşate unui credit“, a declarat Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance.
Băncile au fost nevoite să reducă dobânda anuală la creditele în lei până la un nivel de 4%-4,5%, în contextul scăderii constante a dobânzii de referinţă a băncii centrale, diminuării rezervelor minime obligatorii şi creşterii constante a volumului depozitelor populaţiei.
Astfel, numărul oraşelor în care pot fi achiziţionate apartamente cu un grad de îndatorare de sub 30% a crescut la 20, comparativ cu 12 care ofereau această posibilitate în urmă cu un an. Mai mult, dacă scădem perioada de creditare de la 30 de ani la 20 de ani, observăm că gradul de îndatorare rămâne în parametri acceptaţi de bănci (circa 60%) în toate oraşele reşedinţă de judeţ. Analiza Capital se referă la familiile care nu au alte datorii la bănci, însă foarte multe dintre acestea sunt deja îndatorate prin credite de nevoi personale sau prin carduri de credit, ceea ce mai restrânge gradul de accesibilitate.
Extreme
Topul oraşelor care oferă acces la cel mai scăzut grad de îndatorare pentru achiziţia unui apartament cu două camere s-a modificat în ultimul an. Acum, în fruntea clasamentului se regăsesc oraşele Târgu Jiu, Slatina, Piteşti, Sfântu Gheorghe şi Bucureşti, după ce, în urmă cu un an, pe primele locuri se poziţionau Alexandria, Sfântu Gheorghe, Slatina, Reşiţa şi Bucureşti.
Oraşele care ocupă primele locuri în acest top nu trebuie privite neapărat ca fiind cele mai accesibile din ţară, deoarece aceste poziţii sunt ocupate de zone în care volumul tranzacţiilor este nesemnificativ. O piaţă în stagnare, cu tranzacţii puţine, poate rămâne la fel de accesibilă sau chiar să cunoască o creştere a gradului de accesibilitate. Unul dintre factorii care generează stagnare în tranzacţii şi preţuri de vânzare mici este lipsa proiectelor imobiliare noi. Potrivit Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), în judeţul Gorj (reşedinţă Târgu Jiu) s-au înregistrat anul trecut doar 9.016 tranzacţii imobiliare, în judeţul Olt (reşedinţa Slatina) au fost raportate 11.302 astfel de operaţiuni, în Argeş (reşedinţa Piteşti) au fost 18.110 tranzacţii, iar în Covasna (reşedinţa Sfântu Gheorghe) s-au făcut abia 7.792 de vânzări de active imobiliare. Acestea sunt printre judeţele cu cele mai puţine tranzacţii imobiliare din România.
Spre comparaţie, în Bucureşti, cel mai efervescent oraş din ţară, s-au înregistrat anul trecut 67.500 de tranzacţii, în Ilfov au fost 50.841 de operaţiuni şi în Timiş 41.006 înstrăinări de imobile.
„Faptul că, în clasamentul Capital, Bucureştiul se menţine pe acelaşi loc ca în anul anterior, relevă o activitate la fel de intensă, pe o piaţă dinamică din toate punctele de vedere. Au fost finalizate o serie de proiecte, mai ales în zona de sud (Popeşti-Leordeni, Berceni), dar şi în Vest (Prelungirea Ghencea, Domneşti), ceea ce a generat tranzacţii importante, mai ales pe «Prima Casă», fiind zone cu preţuri care se încadrează în plafonul impus de acest program de creditare. Pe de altă parte, pe piaţa forţei de muncă sunt mai multe oportunităţi şi potenţiale surse de venit, eligibile pentru credite ipotecare“, explică Anca Bidian.
Dacă s-ar economisi întregul venit anual al unei familii medii din Bucureşti s-ar putea cumpăra un apartamente de 50 mp în circa 7,6 ani. Din perspectiva raportului dintre preţul locuinţei şi salariul anual, Bucureştiul se clasează pe locul 16 în top, prima poziţie fiind ocupată de oraşul Slatina, unde acest indicator este 6,1. În perioada de vârf a pieţei imobiliare, bucureştenii trebuiau să strângă salariile pe circa 20 de ani pentru un apartament similar. La polul opus, tot oraşele Oradea, Suceava, Buzău, Vaslui şi Focşani sunt cele în care gradul de îndatorare la achiziţia unui apartament cu două camere este cel mai ridicat din ţară. Zona de nord-vest a ţării are un specific aparte din punct de vedere al volumului tranzacţiilor, al puterii de cumpărare şi al profilului clienţilor.
„Preţul de referinţă al locuinţelor este unul dintre cele mai mari din România, în contradicţie cu salariul mediu net pe judeţ, unul dintre cele mai mici din ţară. Este un paradox, explicat însă cel puţin prin faptul că aici este o zonă foarte apropiată de graniţa de vest şi se fac tranzacţii cu bani cash. Lichiditatea mare provine inclusiv din banii trimişi de românii din străinătate familiilor, de exemplu, iar salariul mediu net nu reflectă puterea reală de cumpărare din zonă“, adaugă reprezentanta Kiwi Finance. Cât despre Suceava, Buzău, Vaslui şi Focşani, acestea se confruntă cu un grad de dezvoltare încă sub media celorlalte reşedinţe de judeţ din ţară, cu proiecte imobiliare noi puţine, un grad ridicat al şomajului şi un nivel scăzut al veniturilor, de unde rezultă şi un volum scăzut de tranzacţii imobiliare şi de credite accesate.
Stabilitate
Anul trecut ANCPI a consemnat 824.951de tranzacţii imobiliare, nivel similar cu cel din 2013. Dintre acestea, 25.000 au fost locuinţe cumpărate prin programul „Prima Casă“, în valoare totală de 900 mil. euro, respectiv o medie de 36.000 de euro pe unitate. Şi anul trecut, 51% dintre cumpărători au preferat apartamentele cu două camere. Ponderea locuinţelor noi tranzacţionate prin intermediul „Prima Casă“ a ajuns la 31%, apartamentele vechi rămânând în continuare sursa primară a pieţei rezidenţiale. În primele nouă luni ale anului trecut au fost terminate 28.555 de locuinţe, cu 1.922 mai multe decât în aceeaşi perioadă din 2013.
„Preţul mediu de tranzacţionare a apartamentelor vechi, la nivel naţional, a fost de 678 euro/mp, în scădere de 0,9% faţă de anul anterior. Această mică scădere a preţurilor s-a simţit extrem de puţin pe piaţa liberă, opinia generală a agenţilor care acţionează pe piaţa rezidenţială fiind de stabilitate a preţurilor“, arată Adrian Crivii, preşedintele companiei de consultanţă şi evaluare Darian.
Spre deosebire de anii trecuţi, românii aflaţi în căutarea unei locuinţe nu se mai aşteaptă la scăderi de preţ şi iau mult mai rapid decizia de achiziţie.
„În ceea ce priveşte costul creditelor ipotecare, credem că marjele nu se vor mai modifica semnificativ în acest an, o modificare de cost putând interveni doar ca urmare a modificării indicilor de referinţă, Robor, respectiv Euribor“, preconizează şefa Kiwi Finance. Brokerul de credite a înregistrat în luna ianuarie o creşte de 30% a numărului de solicitări de oferte de credite ipotecare, faţă de perioada similară din 2014, remarcând o efervescenţă atipică pentru perioada de început de an.
