Majoritatea parcurilor industriale şi logistice mari din România şi-au schimbat proprietarii în ultimele 18 luni, după o rafală de achiziţii care a transformat sectorul în vedeta pieţei imobiliare pentru prima dată în istorie. După acest episod, investitorii se concentrează pe dezvoltarea de proiecte noi.

Creşterea consumului s-a tradus printr-o explozie a cererilor pentru spaţii de depozitare. Logisticienii au închiriat anul trecut circa 310.000 mp de depozite noi, o suprafaţă care a depăşit cu 60% oferta de spaţii puse pe piaţă de dezvoltatori pe parcursul lui 2015, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL România. Nevoia de extindere a condus la reducerea ratei de neocupare a depozitelor din Bucureşti la sub 5% şi a celor disponibile în ţară la 10%. Astăzi, suprafaţa totală de spaţii industriale şi logistice din România este în jur de 2,2 mil. mp, din care jumătate în jurul Capitalei, fără a include parcurile deţinute de stat sau halele aflate în proprietatea directă a logisticienilor sau producătorilor.

Această tendinţă explică şi interesul crescut al investitorilor specializaţi în dezvoltarea şi administrarea de depozite faţă de piaţa românească. Practic anul trecut şi în prima jumătate a acestui an s-au vândut parcuri logistice în valoare totală de circa 330 mil. euro. Anul trecut, volumul de investiţii atras de acest sector a avut o pondere de 41% în totalul tranzacţiilor imobiliare din ţară.

Investiţiile din acest segment imobiliar au fost susţinute cu precădere de trei jucători mari: CTP şi P3, care au dominat piaţa anul trecut, şi Blackstone, unul dintre cele mai mari fonduri de investiţii din lume, care a intrat în România anul acesta prin platforma sa europeană Logicor. Proprietăţile cumpărate de aceştia au intrat într-o reţea de pe urma căreia piaţa locală beneficiază prin mutarea chiriaşilor dintr-o ţară într-alta în portofoliul aceluiaşi investitor.

„Intrarea pe piaţă a unor nume mari, precum Logicor sau P3, este un semnal că România este o destinaţie din ce în ce mai căutată pentru investitori şi ar putea încuraja şi alte grupuri internaţionale să se extindă pe piaţa locală“, spune Cristina Pop, head of industrial agency în cadrul JLL România.

Profitabilitate redusă

Dacă dezvoltările de clădiri de birouri sau centre comerciale oferă, de regulă, venituri consistente prin chiriile practicate, depozitele se închiriază, în medie, cu 3,5-4 euro/mp/lună, ceea ce solicită un grad suplimentar de expertiză din partea investitorilor, pentru a extrage valoarea maximă din această activitate.

„Există posibilitatea să vină şi alţi jucători pe piaţă, dar cred că vor fi investitori specializaţi, pentru că nu este un domeniu considerat mină de aur. Competiţia este acerbă, chiriile nu sunt foarte ridicate, iar costurile sunt mari. Spre exemplu, costul de construcţie în România este deosebit de mare în raport cu pieţele din jur. Faţă de Polonia, în România se construieşte cu 20-30% mai scump“, menţionează Muler Onofrei.

El a fost recrutat anul trecut de americanii de la Panattoni, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliar cu capital privat din lume, pentru a le coordona intrarea pe piaţa românească. Onofrei spune că firma pe care o conduce este în căutare de terenuri pentru dezvoltări şi de potenţiali clienţi, iar anul acesta este posibil să facă o primă mişcare.

Potrivit acestuia, Bucureştiul beneficiază, în principal, de spaţii logistice, pentru că, deşi există cerere, producătorii care au nevoie de spaţii industriale nu pot face faţă salariilor de aici. Tocmai de aceea, cererile din alte oraşe ale ţării vin mai ales de la producătorii din zona auto. Producătorii preferă să aibă în proprietate spaţiile în care îşi desfăşoară activiatea, motiv pentru care piaţa de închiriere de depozite este dominată de companiile de logistică şi de retaileri.

Proiecte de la zero

După rundele de achiziţii, investitorii au început să-şi îndrepte atenţia spre dezvoltare. Pentru acest an, ei pregătesc livrarea unor proiecte care cumulează 240.000 mp, majoritatea fiind construite la cererea chiriaşilor, cu peste 40% mai mult decât în 2015, potrivit JLL.

„Anul acesta jucătorii din sectorul industrial-logistic se vor concentra, mai degrabă, pe dezvoltări, pentru că produse de achiziţionat nu mai sunt atât de multe. Noi dezvoltăm foarte mult în această perioadă, dar deschiderea către achiziţii încă există“, spune Marian Orzu, head of leasing and business development în cadrul CTP România. Anul trecut, după achiziţia a cinci parcuri logistice şi a unor depozite mai mici, plus peste 120 hectare de teren, CTP a devenit liderul pieţei româneşti, chiar dacă în ianuarie 2015 nu avea nicio proprietatea operaţională aici. Compania a plătit peste 200 mil. euro pentru imobile amplasate lângă Bucureşti, Piteşi, Sibiu, Deva, Timişoara, Arad şi Cluj.

Până la finalul acestui an, CTP trebuie să finalizeze construcţia unui depozit de 30.000 mp în cadrul fostului parc Prologis, din care jumătate a fost preînchiriat de compania de logistică OTZ, care şi-a rezervat încă 5.000 mp pentru extindere. Luna viitoare CTP va începe construcţia unei hale de 21.000 mp în cadrul fostului parc Bucharest West, din care a fost preînchiriată o suprafaţă de 7.000 mp, urmând să o livreze chiriaşilor în aprilie-mai anul viitor. Ambele proiecte sunt lângă Bucureşti.

În plus, CTP construieşte la Cluj un depozit pentru Profi, care este aproape de finalizare, şi va livra încă 15.000 mp în parcul din Piteşti. Orzu spune că este în discuţii avansate cu diverşi clienţi şi pentru dezvoltarea unui prim depozit pe un teren cumpărat lângă Sibiu.

Competitorul său, compania P3, susţinută de fondurile de investiţii TPG Capital şi Ivanhoé Cambridge, a cumpărat în luna mai un teren 8,6 hectare în Domneşti, pe care îl va folosi pentru extinderea parcului P3 Bucharest Park, preluat anul trecut pentru 120 mil. euro, asta în contextul în care parcul are circa 40 hectare la dispoziţie pentru extindere.

P3 a ridicat deja două depozite pentru Carrefour şi a început în primăvară construcţia speculativă a unui nou depozit logistic de 42.800 mp.

Americanii se mută la Cluj

Europa Capital, fondul de investiţii prin intermediul căruia grupul financiar american Rockefeller îşi derulează afacerile imobiliare în Europa, a anunţat luna trecută că parcul industrial pe care îl are în Turda a fost selectat ca potenţială locaţie pentru mutarea facilităţilor de producţie ale unei companii mari din Statele Unite, cu activitate în industria componentelor auto.

Din discuţiile purtate în ultimele luni de Europa Capital cu firma americană rezultă că, odată mutată producţia, vor fi create cel puţin 100 de locuri de muncă, urmând a fi angajate până la 600 de persoane până în 2021.

„Compania americană a subliniat beneficiile oraşului Turda ca destinaţie de producţie, în contexul unei rate ridicate a şomajului la nivel local dar şi a unei forţe de muncă pregătite, persoane cu mare experienţă, foşti angajaţi ai societăţilor industriale ce au fost închise în ultimii ani”, a declarat Erik Gustafson, Head of Asset Management în cadrul Europa Capital Emerging Europe.

Fondul de investiţii deţine la Turda un teren de 54 de hectare care permite construcţia a peste 225.000 de metri pătraţi de facilităţi industriale şi logistice.

Creşterea economică a României, previzionată a fi una dintre cele mai mari din Europa în 2016, şi randamentele superioare comparativ cu ţările din regiune semnalizează încă un an fierbinte pentru piaţa locală. Rămâne de văzut cât timp se va putea menţine acest ritm de dezvoltare.

60 mil. euro este valoarea cumulată a tranzacţiilor cu depozite încheiate în primele şase luni ale anului, potrivit datelor JLL România

COMPETIŢIE Cei mai mari cinci proprietari de spaţii industrial-logistice controlează aproape jumătate din stocul disponibil pe piaţa locală