Extinderea companiilor prezente în România, perspectiva intrării unor nume noi pe piaţă, precum şi ieftinirea creditelor pentru populaţie, determină investitorii imobiliari cu portofolii extinse de terenuri să pregătească proiecte gigantice, demne de perioada anterioară crizei.

Dezvoltatori familiarizaţi cu sectorul imobiliar autohton precum AFI Europe, Vastint România (divizia imobiliară locală a Inter IKEA), Ioannis Papalekas, antreprenorii români din spatele Forte Partners, CA Immo, Skanska şi Hercesa au cumpărat terenuri cu o suprafaţă cumulată de 88,7 hectare în diferite zone firbinţi din Bucureşti. După ce au plătit pe ele circa 200 mil. euro, acum pregătesc construcţia a mii de apartamente, clădiri de birouri şi centre comerciale.

Ei sunt motivaţi, în principal, de strategia de extindere a companiilor multinaţionale în România, atât cele care vizează spaţiile de birouri, cât şi cele din retail, dar şi de firmele care se pregătesc să intre pe piaţa autohtonă.

Numai în acest an se vor livra 408.000 mp de birouri noi, de peste cinci ori mai mult decât volumul total din 2015 şi cu 10% mai mult decât suprafaţa din 2009, care a reprezentat recordul istoric al pieţei imobiliare locale, se arată într-un raport de piaţă realizat de compania de consultanţă imobiliară CBRE.

În privinţa dezvoltatorilor axaţi pe construcţia de locuinţe, dorinţa lor de a demara proiecte de anvergură este alimentată de ieftinirea creditelor ipotecare în lei, care coroborată cu creşterea salariilor din ultimul an, a condus la cel mai bun grad de accesibilitate al locuinţei din ultimul deceniu. Totuşi, această situaţie ar putea fi deturnată de oprirea programului Prima Casă şi de ralierea băncilor la decizia Raiffeisen Bank de a majora la 35% avansul necesar accesării unui împrumut ipotecar în lei. Jucătorii din piaţă discută deja despre posibilitatea apariţiei unui nou blocaj în piaţă, cauzat de legea dării în plată, care ar putea determina dezvoltatorii să amâne demararea unor proiecte de anvergură pe sectorul rezidenţial.

Randamente încă atractive

Un alt catalizator este perspectiva diversificării investitorilor în căutare de plasamente imobiliare în România. Pentru acest an, consultanţii imobiliari semnalează posibilitatea apariţiei unor nume noi pe piaţa de achiziţii, un lucru aşteptat de dezvoltatorii de tipul celor identificaţi de Capital, care, de regulă, vând produsele imobiliare construite.

„Randamentele  s-au comprimat cu 0,25-0,75 puncte procentuale în 2015, dar pentru prima parte a anului 2016 nu ne aşteptăm ca scăderea să continue în acelaşi ritm în contextul în care, deşi condiţiile de finanţare s-au îmbunătăţit în România faţă de anii trecuţi, dobânzile sunt cu două puncte procentuale peste cele din Cehia sau Polonia. Din această cauză investitorii care se uită la piaţa locală sunt cu precădere cei care dispun de bani propii sau cei care au capacitate să se finanţeze la nivel regional”, a declarat Andrei Văcaru, capital markets consultant & head of research în cadrul companiei de consultanţă JLL România.

Randamentele de pe pieţele principale din Europa Centrală şi de Est ating valori de sub 6% pentru clădiri de birouri, în timp ce zona de retail ajunge la 4%, iar cea de logistică şi industrial este de sub 6%. În comparaţie cu aceste valori, România îşi păstrează avantajul unor randamente în continuare semnificativ mai mari: 7,5% pentru birouri, un nivel similar pentru retail şi aproximativ 9% pentru sectorul industrial şi logistic.

„Randamentele activelor româneşti sunt în scădere, crescând preţul acestora, însă o creştere accelerată a preţului aşteptat poate să neutralizeze repede atractivitatea percepută de acea parte a investitorilor regionali, încă minoritari, care au primit undă verde pentru a investi în România. Randamentele absolute sunt importante, însă, mai relevant este diferenţialul dintre randamentele absolute şi costul mediu al capitalului, capitol la care avantajul comparativ al României, considerând preţurile curente, nu este atât de ridicat”, explică Robert Miklo, associate director în cadrul departamentului de investiţii al Colliers Internaţional.

Planuri măreţe

Marile proiecte pregătite de dezvoltatori în Bucureşti se vor ridica în locul fostelor fabrici comuniste, printre puţinele care mai oferă suprafeţe extinse de teren. AFI Europe a cumpărat înainte de criză vechile platoforme Laromet din Bucureştii Noi şi Inox din zona 13 Septembrie. Cei peste 94 mil. euro îngropaţi în aceste loturi l-au obligat pe proprietarul mallului AFI Palace Cotroceni să amâne dezvoltarea lor până la apariţia unor condiţii de piaţă proprice. În ultima perioadă, investitorul cu capital israelian şi-a exprimat tot mai clar intenţia de a începe construcţia unui complex de birouri în locul fabricii Inox. Planurile pentru această adresă prevăd ridicarea a patru clădiri de 5-6 etaje şi a unui turn de birouri destinate companiilor din sectorul IT.

Cu o suprafaţă mult mai mare, terenul de 14,8 hectare din Bucureştii Noi va găzdui un nou centru comercial şi un ansamblu rezidenţial. Deocamdată, reprezentanţii AFI Europe nu s-au decis asupra componentei pe care o vor construi mai întâi. Ei au anunţat însă că partea rezidenţială va fi începută cu un prim lot de 200 de apartamente a căror preţuri să se încadreze în standardele Prima Casă.

Un alt proiect de anvergură ar putea fi dezvoltat de statul român pe terenul cunoscut de bucureşteni drept „Groapa Operei“, de lângă Biblioteca Naţională. Noul proiect, denumit Cartierul Justiţiei, propune construcţia a circa 150.000 mp de clădiri de birouri pentru instanţe de judecată, instituţii de învăţământ superior şi un centru cultural multifuncţional. Ministerul Justiţiei, care coordonează acest proiect, a estimat contribuţia sa financiară la 200 mil. euro, sumă care ar putea fi atrasă de la Banca Mondială. Soarta proiectului, aflat în dezbatere publică, depinde însă de exproprierea a jumătate din teren, aflat încă în proprietate privată.

Şi omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, care prin intermediul companiei sale Globalworth a ajuns cel mai mare proprietar de spaţii de birouri din România, a anunţat un proiect mixt. El vrea să construiască în locul fostei fabrici Automatica din cartierul Floreasca trei blocuri cu 600 de apartamente, lângă monumentul istoric Hala Ford, care va fi reamanajat şi folosit ca spaţiu comercial. Papalekas estimează costul de dezvoltare al întregului proiect la 140 mil. euro.

Poate cel mai aşteptat proiect-gigant este cel promis de divizia imobiliară a Inter IKEA. Compania cu capital suedez a fost luna trecută autorul celei mai mari tranzacţii cu terenuri înregistrată pe piaţa imobiliară modernă prin achiziţia a 48 de hectare în cartierul Străuleşti din nordul Capitalei. Cumpărătorul a anunţat că va dezvolta aici un complex predominant rezidenţial. IKEA a dezvoltat, alături de compatrioţii de la Skanska, un concept de locuinţe prefabricate destinat pieţei europene denumit BoKlok, iar proiectul din Bucureşti ar putea constitui o oportunitate pentru introducerea acestuia la nivel local.

Mult mai avansat este, însă, proiectul pe care Inter IKEA îl dezvoltă în zona Orhideea. Locul fostei platformă de materiale de construcţii Baduc va fi luat de un complex format din trei clădiri de birouri cu o suprafaţă comercială de 41.000 mp. Începerea construcţiei primului imobil a fost programată pentru acestă primăvară.

Nou centru imobiliar

După aglomerarea cu clădiri de birouri a zonei Barbu Văcărescu – Pipera, dezvoltatorii imobiliari au început să-şi îndrepte atenţia spre un nou punct de pe harta Bucureştiului, care s-ar putea transforma într-un viitor centru de birouri.

Antreprenorul român Ionuţ Dumitrescu a cumpărat în zonă fosta fabrică de bere Griviţa care va fi transformată într-un complex mixt cu birouri şi spaţii comerciale. Pe o parte din acest teren, Kaufland a inaugurat luna trecută al 11-lea magazin din Bucureşti. Terenul achiziţionat de Dumitrescu a intrat ulterior în portofoliul companiei Forte Partners, în acţionariatul căreia se mai regăsesc Geo Mărgescu şi Johny Jabra. În noua formulă, cei trei parteneri au cumpărat de la Hercesa o parte din fosta fabrică de pâine Spicul, amplasată tot în zona Orhideea. Forte Partners a anunţat că va începe în acest trimestru construcţia unei prime clădiri de birouri dintr-un total de două, o investiţie de 60 mil. euro care include şi costul terenului, evaluat de Capital la circa 6 mil. euro.

Tot pe o parte din Spicul, austriecii de la CA Immo au început să dezvolte primul lor proiect de pe piaţa românească. Ei construiesc două turnuri de birouri cu o suprafaţă închiriabilă de circa 37.000 mp, care costă 75 mil. euro. Spaniolii de la Hercesa şi-au păstrat şi ei o bucăţică din fabrica Spicul, pe care vor să construiască blocuri cu apartamente. Deocamdată, ei nu au anunţat un plan concret pentru acest lot, fiind concentraţi pe reluarea construcţiei la cartierul rezidenţial Vivenda din Titan.

Şi Skanska şi-a asigurat un teren în această zonă. Suedezii au cumpărat anul trecut o parte din fosta platformă Pumac din Politehnică, pe care vor să replice primul lor proiect de birouri din România, construit în zona pasajului Pipera. Aceştia lucrează acum la ultimul imobil, dintr-un total de trei, din cadrul complexului de afaceri Green Court. Primele două clădiri au fost deja vândute către Globalworth.

Fabrici de apartamente

Toate aceste proiecte vor contribui la regenerarea urbană a Bucureştiului şi se alătură unor proiecte în desfăşurare care acoperă fostele fabrici. Spre exemplu, un grup de investitori turci construieşte un complex cu peste 1.100 de apartamente în locul halelor Turbomecanica din Militari, iar antreprenorii Daniel Drăgulin şi Robertino Georgescu lucrează la finalizarea primului bloc cu 210 apartamente pe o parte din terenul platformei Policolor, care treptat va fi eliberată şi va lăsa locul pentru circa 6.000 de apartamente.

După ce au ridicat trei blocuri cu 243 de apartamente în locul fostei fabrici Figocom din Militari, spaniolii de la Gran Via au început în toamna trecută construcţia a două blocuri cu 288 de apartamente în locul fabricii Electrotehnica din zona Lujerului.

În pregătire, dar fără planuri concrete, mai sunt şi fostele fabrici Rocar şi Ventilatorul, aflate în portofoliul Immofinanz. Austriecii au anunţat că vor construi aici tot blocuri cu locuinţe. Lista lungă a ansamblurilor rezidenţiale care au luat locul uzinelor în ruină poate fi completată de Rose Garden, care a acoperit Suveica (zona Obor), Vivenda – în locul fabricii de pâine Titan sau Doamna Ghica Plaza în locul Romfelt.

În concluzie, demararea acestor mega-proiecte imobiliare este strâns legată de evoluţia pozitivă a cererii. Dacă nevoia de noi spaţii de birouri moderne este evidentă, nu aceleaşi certitudini există în cazul sectorului rezidenţial. Legea dării în plată ar putea bulversa acest sector, care abia a început să intre pe creştere.

CERERE 2015 a fost al doilea an consecutiv de consolidare a tendinţei de creştere a cererii de spaţii noi de birouri şi de extindere a spaţiilor închiriate, în detrimentul renegocierilor

200 mil. euro au costat terenurile din Bucureşti pe care noii proprietari pregătesc construcţia unor proiecte de regenerare urbană